Kadir Özbilgin Köşe Yazıları Manşet Tokattan

Devre mülk sistemi ve Sulusaray Kaplıcası…

Ben oldum olası devre mülk denilen hayal satışına sıcak bakmadım.

Bu yüzden bu konuda gönderilen sayısız davete itibar da etmedim.

Bunda kimi devre mülk satıcılarının ne yazık ki, hadi üçkâğıdı sevmeleri demeyelim de, salt kendi çıkarlarını öncelemelerinin büyük bir payı var.

Devre mülk yatırımcıların neredeyse tamamına yakını, yatırımlarının önemli bir kısmını vatandaşın parası ile yapmaktadırlar. Satışa devre mülk inşaatını tamamladıktan sonra başlayan neredeyse yok gibi.

Bu da bir tür finansman bulma yöntemlerinden birisi gibi görünüyorsa da, en düşük finansman maliyetinin oluştuğu ve mağdurunun yatırımcı değil de vatandaş olduğu belki de tek pazarlama yöntemidir.

Devre mülk yöntemi ile bir mülk edinmek isteyen insanların önemli bir kısmının mağdur olması bu düşüncemi doğrular niteliktedir.

En sık karşılaşılan pazarlama taktiği, telefon yoluyla aranarak hediye tatile ve hediye geziye davet edilmedir. Bu pazarlama taktiğinin amacı tüketicilere bir şekilde toplantı yapılacak yerden içeriyi adım attırmaktır.  Çünkü içeri adım atan tüketicilerin en az yarısı devre mülkü ya da devre tatili satın almaktadırlar. Öncelikle, katılınan gezide tüketicilere ikram sunulmaktadır. Çünkü şirketler bilmektedirler ki, Türk insanı kendisine yapılan izzet-i ikramın altında kalmak istemez ve bir şekilde mahcubiyet duyarak sözleşmeyi imzalarlar.

Diğer yandan, bu gezilerde tüketiciler hiçbir zaman kendi hallerine veya ailesi ile baş başa bırakılmaz. Hatta birçok organizasyonda eşlerin dahi birbiriyle görüşmesi bir şekilde psikolojik faktörler kullanılarak engellenir. Bir şirket personeli sürekli yanlarında bulunarak, karar verme kabiliyetleri kısıtlanmaya çalışılır. Özellikle gezi akşamı,  bir ortam yaratılarak tüm katılımcıların burada toplanması sağlanır. Arada bir kaç kişi sahneye çıkartılarak tatil satın aldı denilip alkışlanması sağlanır. Devasa bir maketin önünde hayallerinizi süslemeye başlarlar. Ortamda müziğin sesi yükseltilerek, katılımcıların birbirini duyması ve fikir alışverişinde bulunması engellenir. Bu engeli aşanlara ne sorarlarsa sorsunlar olumlu cevap verirler, hatta bazen abarttıkça abartırlar. Nihayetinde, geziye katılan tüketicilerin birçoğu nasıl olduğunu kendileri bile anlamadan sözleşmeyi imzalamış olurlar.

Çoğu devre mülk satış firması, tüketicilere karşı bu gibi yanıltıcı pazarlama yöntemlerini kullanmaktadırlar. Devre mülk satış sözleşmesine imza atan bazı tüketiciler ise; devre mülk konusu yeri ya hiç görmeden imza atmakta, ya da yukarıda anlattığım tur şeklindeki geziler ile görerek satın almaktadır.

Sonradan sorunlar baş gösterdiğinde muhatap bile bulamamaktadırlar.

****

Gelelim bu girişi neden yaptığıma.

Bir okurum bana mesaj göndererek, bir yerel gazetenin internet sitesinde Sulusaray Kaplıcası’ nın termal turizme katkı sağlayacağına ilişkin bir haberin yer aldığını, vali, milletvekilleri ve Tokat’ın ileri gelenlerin reklam yüzü olarak kullanıldığını gördüğünü belirterek, kendisinin bir devre mülk mağduru olduğunu ve Türkiye’deki 500 bin civarındaki devre mülk mağduru adına benden bir talebi olduğunu bildirdi.

Okurun talebi ise şu; devre mülk satışlarında yeni mağdurlar oluşmaması adına,  devre mülk konusunda, devre mülk işlemlerinin “Devre Mülk Sözleşmeleri Yönetmeliği’ne “ göre ve resmi olarak yapılması konusunda Tokat halkını uyarıcı bir makaleyi kaleme almam.

Kısaca özetleyeyim. Bu talebi ileten okurum, Hitit Ayaş Termal Tesisi mağduru. 2014 yılında öğlen başlayan toplantıda, psikolojik baskı uygulayan ve hedef müşterinin zaaflarına göre hareket eden pazarlamacılar tarafından saat 19.00 da ikna ediliyor ve 2017 yılında teslim alınmak üzere kendisine sözleşme imzalattırılıyor. 7 gün süreli 1+1 devre mülk için 13.000 Liralık ve 2 yıl vadeli bir senet veriyor.

Daha sonra sırf tapusunu almak için ödemenin tamamını bankadan kredi çekmek suretiyle peşine çeviriyor. Daha sonra devre mülk kullanım hakkı için ayrıca para istiyorlar, tapu konusunda sorun çıkartıyorlar, aidatları değiştiriyorlar falan filan.

Sonuçta; 2014 de sözleşme imzalayarak 2017 de teslim alacağı söylenen devre mülk halen teslim edilmiyor.

***

Bu sadece okurumun karşılaştığı bir durum değil. Buna benzer sayısız örnek var. İnternetteki Hitit Ayaş Mağdurları, Erzin İsos Termal mağdurları, Termal mağdurları platformu, Devre Mülk Mağdurları, gibi sayfalar bu konulara ışık tutmak için yeterlidir.

Lakin bir de devre mülkünü satın aldıktan sonra yapılan değişikliklerle sıkıntıya sokulan devre mülk mağdurları var ki inanılır gibi değil.

Örneğin bir aile dostum. Sivas Termal’ den bir devre mülk alıyor ve 4 veya 5 defa devre mülkünü kullanıyor. Ancak bu Ocak ayındaki gidişinde odalarındaki pişirme ekipmanlarının kendilerine sorulmadan kaldırıldığını görüyor.

Termal yönetimine bunun sebebini sorduğunda, ortak sosyal tesisi ücreti karşılığında kullanabilecekleri bilgisi veriliyor.

Belirledikleri ücret de şöyle; kişi başı kahvaltı 10 TL, öğlen ve akşam yemeği 30 TL.

Buna göre 4 kişilik bir aile 7 gün için sadece 1.960 TL yemek ücreti ödemek zorundalar.

Bu öğünlerden sonra acıkır da yemek yersen o da ilavesi…

Ulaşım ücreti de çabası…

Buna yakın bir paraya (2.750 TL) geçtiğimiz yaz, kardeşim erken rezervasyondan yararlanarak gidiş-dönüş uçak ve her şey dâhil 10 gün Marmaris’ de tatil yapmıştı.

Gerisini siz hesap edin.

***

Sadede gelirsek…

Peki, bu mağduriyetleri Sulusaray Kaplıcası ’ndan devre mülk alanlar da yaşar mı?

Şimdiden bir şey söylemek oldukça güç!

Zira devre mülkle ilgili başarılı örnekler de var.

Dileğim Sulusaray Kaplıcası ’nın (yatırımcılarının)  örneklerini verdiğim mağduriyetler yaşatmaması ve gıpta ile söz edebileceğimiz bir ürünü ortaya çıkarmalarıdır.

Şu hususu belirtmekte yarar görüyorum. Bu alanda pazarlama yapacak kurumsal şirketlerin sınırlı olması ve yatırımcıların pahalı buldukları için sınırlı sayıdaki kurumsal hizmet firmalarıyla çalışmaması, bu nedenle de, devre mülk pazarlamalarının bu konuda yeterlilikleri olmayan, pazarlama sonrası bir daha asla karşılaşamayacağınız ve “çantacı” olarak tabir edilen insanlar eliyle yapılması ne yazık ki ileride büyük sorunlar doğurabiliyor.

Ve yine ne yazık ki devre mülk yatırımcılarının önemli bir çoğunluğu, bu pazarlama işini ucuz yöntemlerle ve en kısa sürede bitirme arayışına giriyorlar.

Sulusaray Kaplıcası yatırımcılarının da benzer bir pazarlama yöntemini kullandıklarına yönelik duyumlar alıyorum. Dilerim sorun yaşamazlar ve müşterilerine de sorun yaşatmazlar.

Sonuç olarak, teslimi geciken projeler, mülkiyet paylaşımı, kullanım hakları ve aidat sorunu gibi konular nedeniyle devre mülk satışlarına şüpheyle yaklaşılıyor.

Bu nedenle devre mülk satın almadan önce kanunda belirtilen şartları ve şirketle imzalanan sözleşmeyi iyi değerlendirmek gerekiyor.

Genel olarak yazlık beldelerde veya termal tesislerde karşımıza çıkan devre mülkün, alıcısı ve satıcısı arasında bir sözleşme imzalanması gerekiyor.

Bu nedenle devre mülk alıcılarının davet edildikleri ortamlarda asla sözleşme imzalamamaları, devre mülk alma konusunda istekli iseler imzalayacakları sözleşmeyi geniş zamanlı olarak iyice incelemeleri ya da imzalamadan önce bu konuda yetkin bir avukata danışmaları gerekiyor.

Benim buradan önereceğim hususlar ise şunlar.

1-Devre mülk ve devre tatil kavramları aynı şey değil. Devre mülk ve devre tatil kavramları zaman zaman karıştırılan veya suiistimal edilen iki kavram… Bu kavramları kötü niyetlerle kullanarak devre mülk adı altında devre tatil satan kişi veya kurumlar bazı hukuki sorunların doğmasına sebep oluyorlar.  Bu iki kavramı birbirinden ayrıldığı bazı noktalar var. Kısaca belirtmek gerekirse devre mülk ‘mülkiyet hukukunun’,  ‘devre tatil’ ise sözleşme hukukunun parçalarıdır. Daha açıkça ifade etmek gerekirse devre mülk hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda; devre tatil sözleşmesi ise, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ve Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir.

2-İmzalayacağınız sözleşme devre mülk sözleşmesi olmalı ve devre mülkünüzü satma, kiraya verme, devretme, bir tanıdığını gönderme, miras bırakma ve tapu almak gibi hakları mutlaka sağlamalıdır.

3-Bildiğim kadarıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59. maddesi gereğince 15 günden daha az süreyle kat mülkiyeti kurulamıyor. Bu nedenle yılda 7 gün veya 10 gün kullanım hakkı tanıyan şirketlerin projelerine itibar etmemek gerekiyor.

4-Tamamlanmamış projelerin, hak sahiplerine en geç 36 ay içinde teslim edilmesi şartını yapacağınız sözleşmeye mutlaka koydurunuz. Teslim tarihi kuşkulu ya da belirsiz olan projelere itibar etmeyiniz.

5- Proje teslim tarihinin şirket tarafından değiştirilmesi hususunu kabul etmeyiniz. Proje teslim tarihinin şirket tarafından değiştirilmesi durumunda hak sahibi olarak, 1 ay içinde herhangi bir tazminat ödemeden satın almadan vazgeçebileceğinizi ve o güne kadar yapmış olduğunuz ödemelerinizi, hesaplanacak enflasyon kayıplarınızla birlikte tahsil etme hakkınızın bulunduğunu, imzaladığınız senet varsa bunların da iadesini sözleşmeye koydurunuz.

6-Mülkiyet hakkınızı belirli süreyle sınırlandıran (örneğin 20-30 yıl gibi) sözleşmelere itibar etmeyiniz.

7-Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenmiş olmalıdır.

8- Bilindiği üzere, “devre mülk hakkı” kural ve ilkeleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57-65 inci maddeleri arasında düzenlenmiş özel bir mülkiyet hakkı türüdür. Devre mülk hakkı sahipleri, bir taşınmaza müşterek malik sıfatıyla sahiptirler. Devre mülk hakkı uyarınca, “mesken” nitelikli bir taşınmazın yılın belirli dönemlerinde, 15 günden az olmamak kaydıyla, belirli bir şahsın kullanımına bırakılması söz konusudur. Devre mülk hakkı, tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenen tapu sicil tüzüğünün, irtifak hakları sütununa kayıt ve tescil ile kurulur. Devre mülk hakkı kurulmasını talep edenler tapu müdürlüğüne, “devre mülk sözleşmesinin” bir örneğini ve kimliklerini ispat eden belgeleri sunmakla yükümlüdürler. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir. Daha açıkçası; Devre mülk sözleşmesi resmi şekilde noterde veya tapuda yapılmalıdır. Ayrıca devre mülk satışı sırasında tapuya devre mülk sözleşmesi örneğini sunmak da gerekir. Devre mülk sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması sözleşmenin iptali sebebidir.

Size sunulan devre mülk sözleşmesi bunları sağlamıyorsa ya o devre mülk sözleşmesini imzalamayın ya da imzalarsanız sonradan çıkabilecek olası sorunlara hazırlıklı olun!

İlgili Yazılar

Kadim Durmaz’dan Koronavirüs açıklaması

TOKATtan Haber

Tokat Belediyesi günlük 7 bin maske üretiyor

TOKATtan Haber

5 Yılda 5 Bin İstihdam

TOKATtan Haber

1 Yorum

Tuncer Şubat 8, 2020 at 4:46 pm

Tapu için alınan vekalenameye 15 isim yazılmasıda cabası.Azilnameyi noterden yaptırmak istersen 2.000 tl noter masrafı tutuyor.1 çalışandan fazlasına vekalet vermeyin.ve sureli vekalet verin.

Yanıtla

Yorum Yaz