Kadir Özbilgin Köşe Yazıları Manşet Tokattan

Tekel arsasını bir de benden okuyun…

Bildiğiniz gibi son günlerin konusu eski tekel sigara fabrikasına ait arsadır.

Bu konuda herkes kendi açısından ve bildiği kadarıyla yorum yapıyor, düşüncelerini açıklıyor.

Bense bu konuda yorumda bulunmaktan daha çok, Sayın Sami Ülkü’nün “Süreç” başlığıyla Sayın Vali Şerif Yılmaz döneminde bizzat kaleme alıp imzaladığı, içinde rüşvet iddialarının da bulunduğu 6 sayfalık yazısı ve arsa sahiplerinin, Tokat Belediyesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü’ne bu konuda yaptıkları eski başvurular (müracaatlar) üzerinden bilgilendirme yapacağım.

Yazacaklarımın tamamı belgeye dayalıdır.

Yanlış bir anlaşılmaya yer vermemek için bu konudaki kişisel görüşümün, bu arsaya Sayın Adnan Çiçek döneminde bazı haklı gerekçelerle imar tadilat izni verilmediğini, ancak detaylı bir çalışma yapılarak ve bu arsada, üstün kamu yararı gözetilerek ve arsa sahiplerince öne sürülecek herhangi bir şartlı imar plan değişikliği talebine onay verilmeden imar plan değişikliği yapılması ve arsanın bir an önce kentsel gelişim planlamasına alınması yönünde olduğunu peşinen belirtmeliyim.

***

Hangi taraf daha ağırlıklıdır bilmiyorum ama hepiniz gibi ben de, Tokatlıların bu konuda ikiye ayrılmış olduklarını biliyorum.

Yazımın ayrıntılarına girmeden önce bir konunun altını özellikle çizeyim.

Çeşitli yorumlara, söylentilere ve çarpıtmalara konu olan yer imar uygulaması yapılmamış bir arazi parçası değildir. Söz konusu alan belediyenin imar uygulaması alanına girmiş, yapılaşmaya müsait bir arsadır.

Başka bir deyişle bu alan sanayi imarlı bir arsadır. Arsa sahiplerinin istediği de bir “imar izni” değil, bir “imar plan değişikliği” dir.

Eşeğin aklına karpuz kabuğu düşürmüş gibi olmayalım ama diyelim ki, bu arsa sahipleri “madem burası sanayi imarlı o zaman salça fabrikası, domates fabrikası değil de, burada tekstil kimyasalları, kâğıt kimyasalları, yapı kimyasalları üretecek bir fabrika kuralım” deseler ilgililer ne yapacaklar? “ Hayır, kuramazsınız. Hemen aşağısı tarım ovası, zarar verirsiniz” mi diyecekler? Bunu aklınızın bir köşesinde bulundurun.

***

Gelelim arsanın kısa hikâyesine…

Sayın Sami Ülkü’nün yazılı ve imzalı beyanına göre bu arsa 12 milyon dolara satın alınmıştır. Bir fikir vermesi açısından belirtelim. Arsanın satın aldığı 2010 yılındaki en yüksek ABD kuru; 1. 4903 TL’dir

Bu satın almada, BAT, Cumhurbaşkanı, Başbakan, Bakan veya herhangi bir kurum veya kuruluşa bir vaatte bulunulmamış, o tarihteki iki ortak (Ülpaş-Sami Ülkü, Fezalar – Mehmet Soyupak), Sayın Hüseyin Gülsüm’ tavsiyesi doğrultusunda, tarım ile ilgili projeler geliştirilmesine karar vermişlerdir.

Arsayı satın alan Ülpaş ve Fezalar ile BAT arasında sözleşme yapıldıktan sonra konu ilk önce dönemin Belediye Başkanı Sayın Adnan Çiçek’e, sonra Milletvekili Sayın Şükrü Ayalan’ a, sonra Milletvekili Zeyid Arslan’a ve son olarak da Sayın Hüseyin Gülsüm’e haber veriliyor.

O gün, Sayın Adnan Çiçek’in Ankara’da bulunması sebebiyle, Hacıoğlu Restoran’da Sayın M.Paşaoğlu Mehmet Soyupak, Sami Ülkü ve Sayın Adnan Çiçek yemekte bir araya geliyorlar ve konuyla ilgili fikir alışverişinde bulunuyorlar ve kafalarındaki şirketler projesini Sayın Adnan Çiçek’e aktarıyorlar.

Sayın Adnan Çiçek bu yemekli sohbette, projelerin çok mantıklı olmadığını burada tarıma çok sıcak bakılmaması gerektiğini (ki kendisi Ziraat Mühendisidir) yaklaşık 400 dönüm olan bu arsanın imar plan değişikliği yapılarak,  burada fuar alanı, otogar, AVM, konutların olduğu yeni bir kent alanı oluşturulması gerektiğini söylüyor.

Bu teklif karşısında arsa sahipleri şaşırıyor ve hararetli bir tartışma başlıyor ve sonunda, mevcut kapalı alan dâhil olmak üzere, arsanın 100 dönümlük kısmında tarıma dayalı bir sanayi projesi yapılıp, kalan 300 dönümünün ise imar plan değişikliği yapılarak, kentsel gelişimi sağlayacak bir proje geliştirilmesine karar veriliyor ve Tokat Belediyesi ile pazarlıklar başlıyor.

***

Şimdi bu pazarlıkları dikkatlice inceleyiniz.

Zira yazımın bir sonraki bölümünde esas odaklanılması gereken konunun bu tekliflerde belediyeye hibe edilen oranların olması gerektiğini ayrıntılı olarak anlatacağım.

Sayın Adnan Çiçek’in belediye başkanlığı döneminde, söz konusu arazi ile ilgili plan değişiklikleri teklifleri 4 kez Belediye Meclis gündemine taşınıyor ve aşağıda detaylarıyla anlatılacağı şekilde Belediye Meclis Kararları alınıyor.

İşte bu tekliflere çok dikkat ediniz.

Belediye Meclisi’ne sunulan birinci plan değişikliği teklifine göre; arsa sahipleri “ mülkiyette kalan %60 (arsa sahiplerine bırakılması teklif edilen), Kamuya (belediyeye) hibe edilen % 14, DOP’a (Düzenleme Ortaklık Payı-yol, karakol, park, dinlenme alanı gibi)  bırakılan % 26 olarak” plan değişikliği isteğinde bulunuyorlar.

Yukarıdaki teklif Belediye Meclisi’nin Ekim 2011 tarihli toplantısında görüşülerek 06.10.2011 tarih ve 122 sayılı Belediye Meclis Kararı ile teklif edilen plan değişikliği yeteri kadar kamu yararı oluşmadığından ve emsal miktarları fazla olduğundan talebin reddine karar veriliyor.

Arsa sahipleri Belediye Meclisi’ne sundukları ikinci plan değişikliğinde;mülkiyette kalan % 47,3, kamuya (belediyeye) hibe edilen % 20,8, DOP % 31,9 olarak “plan değişikliği talebinde bulunuyorlar.” Arsa sahiplerinin bu teklifleri 02.04.2012 tarih ve 055 sayılı Belediye Meclis kararıyla ret ediliyor.

Arsa sahipleri Belediye Meclisi’ne sundukları üçüncü plan değişikliğinde; “mülkiyette kalan % 53, kamuya (belediyeye) hibe edilen % 12, DOP % 35 olarak “plan değişikliği talebinde bulunuyorlar.” Arsa sahiplerinin bu teklifleri 05.07.2021 tarih ve 091 sayılı Belediye Meclis kararıyla ret ediliyor.

Arsa sahipleri Belediye Meclisi’ne sundukları dördüncü plan değişikliğinde; “mülkiyette kalan % 45,2, kamuya (belediyeye) hibe edilen % 17,9, DOP % 36,9 olarak “plan değişikliği talebinde bulunuyorlar.” Arsa sahiplerinin bu teklifleri de 02.08.2012 tarih ve 114 sayılı Belediye Meclis kararıyla ret ediliyor.

Buradaki DOP (kamulaştırma) oranlarına da dikkat ediniz, zira o tarihte zaten belediye yasal olarak arsanın % 40’ını kamulaştırma payı olarak alma hakkına sahip. Ancak arsa sahipleri 4 teklifte de bunun altında tekliflerde bulunuyorlar ve buna bağlı olarak da belediyeye hibe etmeyi teklif ettikleri oranlar da sürekli değişiyor.

Burada çok önemli iki konu için parantez açayım:

Bu konulardan birisi; arsa sahiplerince yapılan bu plan değişikliği taleplerinin tamamı “şarta bağlı” olarak yapılıyor. Yani şu kadarı konut + ticaret alanı olacak, şu kadarına akaryakıt istasyonu yapılacak, şu kadarına özel eğitim, şu kadarına özel sağlık tesisi yapılacak, DOP için şu kadar alan ayrılacak,  emsal oranları, yükseltiler şunlar olacak gibi. Yani plan değişikliğinin nasıl yapılacağına da arsa sahipleri karar veriyorlar.

Belediye Meclisine sunulan plan değişikliği tekliflerinin tamamında alan kullanımı konut, özel sağlık, özel eğitim, terminal, akaryakıt istasyonu,  KDKÇ  (konut dışı kentsel çalışma alanı), dini tesis alanı, park gibi yeni kullanımlar ve emsal oranları ve yükseltiler öneriliyor.

Konu biraz daha anlaşılır olsun diye bir örnek vereyim. Arsa sahipleri belediyeye yaptıkları plan değişikliği tekliflerinde Özel Eğitim Tesisi, Özel Sağlık Tesisi gibi alanların ayrılmasını şart koşuyor ve bunları DOP ’tan kesilecek alanlar olarak gösteriyorlar. Oysa bu alanda bir özel eğitim ve özel sağlık tesisi için yer ayrılacaksa bunun mülkiyet sahiplerinin kendi mülkiyetlerinde kalan alanlardan karşılanması gerekiyor. Böyle yapılmaması halinde kamuya ayrıca yüksek külfetler gelmesi söz konusu. Şöyle ki, burada yapılacak bir imar plan değişikliğiyle 4 bine yakın bir nüfusun oluşacağı öngörülüyor. Böyle bir durumda anayasal hak olan ücretsiz kamu eğitimi hizmetinden faydalanmak isteyenler için gerekli eğitim tesisi alanı için bir kamulaştırma bedeli ortaya çıkacak ve bu da kamuya ilave yükler getirecektir.

Yine arsa sahiplerinin, burada oluşan nüfusun ihtiyaç duyacağı aktif yeşil alanının tamamını kendi mülkiyetlerinden karşılamaları gerekirken, DSİ’nin sorumluluğunda bulunan sulama kanalının etrafından bırakılan alanın park alanına dâhil edilmek üzere planlandıkları görülüyor ki tüm bu olumsuzluklar imar komisyonu raporunda açıkça belirtiliyor.

Yine söz konusu imar plan değişikliği tekliflerinin bütüncül olarak bölge bazında değil, parsel bazında hazırlandığı görülüyor.

Diğer konu ise yine arsa sahiplerince Belediye’ye yapılan plan değişikliği taleplerinin hiçbirisinde kamu yararı bulunmayışıdır. Bunun tam aksine, bu alana yapılması zorunlu olan alt yapı yatırım maliyetinin, katılım payı düşüldükten sonra bile kamuya (belediyeye) çok büyük bir külfet getireceği ve önerilen tüm tekliflerin bir kamu yararı sağlamaktan ziyade, parsele değer kazandıracak tekliler olduğu yönündedir.

Bu tekliflerden de görüleceği üzere belediyeye hibe edilen en yüksek oran % 20,8’ dir. Öyle % 50’ sinin hibe edildiği filan yoktur. Üstelik bu hibe de şartlı imar plan değişikliği yapılması kaydıyla öneriliyor.

***

Gelelim arsa sahiplerince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na yapılan imar değişikliği talebine

Arsa sahipleri belediyeye yaptıkları tüm taleplerin ret edilmesi üzerine, 2013 yılında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü’ne başvuruyorlar.

Bakanlık 03.05.2013 tarihli,  600137101 dosya, 48362481-6625 sayılı yazısı ile ve dağıtımlı olarak, Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığı, Kültür Turizm Bakanlığı, Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Orman Su İşleri Bakanlığı (DSİ), Tokat Valiliği İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü ile Tokat Belediye Başkanlığı’ndan görüş soruyor. 

Tokat Belediyesi İmar Komisyonu bu yazıya istinaden bir rapor hazırlayarak 05.07.2013 tarihli Belediye Meclisi’ne sunuyor.

15 sayfadan oluşan bu raporun 15 maddeden oluşan ve arsa sahiplerinin taleplerinin neden ret edildiğini açıklayan sonuç bölümüne geniş olduğu için burada giremeyeceğim.  Ancak bu sonuç raporunun 14 ncü maddesi ile sonuç kısmında belirtilen hususlara dikkatinizi çekmek isterim.

Zira Tokat Belediye’sine yaptıkları 4 plan değişikliği talepleri “kamu yararı bulunmadığı” gerekçesiyle ret edilen arsa sahipleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yaptıkları plan değişikliği teklifini; “mülkiyette kalan % 63, kamuya hibe edilen % 0, DOP % 37 olarak sunmuşlardır. Yani belediyeye bir hibe vermeyi hiç düşünmemişlerdir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na sunulmak üzere hazırlanan bu raporun sonuç bölümü, “Söz konusu imar planı değişikliği teklif raporunda kamu yararını zorunlu kılacak durumların bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan bir raporla ortaya konmadığı görüş ve kanaatine varılmıştır” diye son bulmaktadır

Özetle, Tokat belediyesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na “uygun görüş” vermiyor.

YARIN: Bu arsaya imar plan değişikliği izni verilmeli midir? Esas odaklanılması gereken konu nedir?

İlgili Yazılar

Havza Bazlı Destekleme Modeli ve Damızlık Düve Desteklemesi ile ilgili Köy ve Mahalle Muhtarları İle Toplantı Yapıldı

TOKATtan Haber

“Şaşkın ördek suya tersinden girermiş diyeceğim ancak….”

TOKATtan Haber

Niksar’da yeni Hükümet Konağı 2020 yılı yatırım programına alındı.

TOKATtan Haber

Yorum Yaz

Bu site reCAPTCHA ve Google tarafından korunmaktadır Gizlilik Politikası ve Kullanım Şartları uygula.